Зарубежная недвижимость — нужна ли недвижимость там, где вы не живете.

Посвящается моему бывшему товарищу — Вовке «У Меня Квартира В Испании».

Российские предприниматели средней руки (далее — ПСР) делятся на две категории: те, у кого есть квартира в Испании (Майами, Португалии и т.д.) и которые хотят ее продать, и те, у кого еще нет квартиры в Испании (Майами, Португалии и т.д.) и которые зачем-то ее хотят купить.

 

Зачастую недвижимость в стране, где ПСР не живет постоянно, ПСР покупает исключительно для того, чтобы за пьяным столом упомянуть: «…да, я вот квартирку в Испании прикупил…» — ведь как сказал классик, современное общение — это есть «обмен приукрашенными описаниями уровня потребления говорящего…»

Недвижимость в случае удачи — якорь, а в основном — кандалы.

«The things we own end up owning us» — первый завет Писания от M.M.Lebon.

Если вам правда необходимо упомянуть за столом «ну да, я-то не такой как все, я спешл….», тогда вам надо сделать это — надо купить этот груз, который вас постоянно будет тянуть ко дну в финансовом водовороте.. Если же вы еще не готовы с выводом, то…

Let me say you something, bro…

Никогда не покупайте недвижимость там, где вы не собираетесь жить достаточно продолжительное время….никогда!!!

«Нанайцев же стерегут по всюду опасности». Вот какие.

1.Для разминки. Экономически такая покупка — полная хуйня.

Если вы не собираетесь жить в данной недвижимости достаточно продолжительный срок и не собираетесь становится налоговым резидентом данной страны, посмотрите, какую выгоду  вам принесет недвижимость, даже если будет увеличиваться в цене (кстати, это необязательно положительная величина). В большинстве случаев это лишняя обуза, нежели источник доходов. Вычтите цену обслуживания: месячные платежи в кондоминимуме или другие, страховки, налог на собственность и т.д.

Зачастую вы придете к выводу, что если вы не собираетесь жить в данном месте лет скажем 10, то и недвижимость в таком месте намного выгодней с экономической точки зрения снимать.

Если же вы решили получать доход (ух вы аферист) в месте, где вы не живете, поинтересуйтесь, как к таким хитрым индивидуумам относятся налоговые органы (см.ниже) — причем и наши, и те, что орудуют на месте, где вы решили покупать. Идем дальше.

2.После первого пункта не отпускает. Ну что же — налоговые и юридические последствия.

Теперь вы должны понять — это очень важно — будут ли налоговые органы в стране, где вы планируете приобретать доходную недвижимость, считать вас налоговым резидентом или согласятся считать нерезидентом с налоговой точки зрения (резиденство/нерезидентство с точки зрения проживания определенного количества дней их не всегда колышет кстати).

2.1 Если налоговые органы посчитают вас налоговыми резидентами (а от этого никто не застрахован), то вы должны понять — налоговики этой страны оттаксуют (пришлют вам налоговое требование к уплате налога) по любому доходу, который они посчитают (в РФ или в стране вашей сладкой piece of real estate), чтобы вы получили по самые помидоры. Более того, вы должны понимать — вы не самый главным гражданин (честно признаемся) в данной стране — вас будут мягко говоря «ебать», и причем прям без вазелина. Внегласно вы тот, над кем местным налоговикам дано право  издеваться ….ну если вы не олигарх-миллиардер конечно (но в этом случае вы вряд ли захотите погнаться за какими-то мифическими доходами с аренды однушки с видом на море). Как правило собственники, попавшие в такие отношения с местными налоговыми органами хотят не то, что продать, они иногда готовы приплатить тому, кто избавит их от этого сука сладостного piece of real estate.

2.2 Если же налоговые органы вас признают нерезидентами страны, в которой расположена ваша недвижимость (your sweet piece of real estate) — тоже не прям подарок.

Ну, во-первых, если вы нерезидент в какой то стране и покупаете недвижимость с расчетом получать с нее доход, будьте осторожны: вы точно должны будете платить налог с дохода (причем, как правило, по высокой ставке — налоговые органы сделают все, чтобы ваш доход стремился к нулю). Но это фигня. Самое интересное начнется, если вы захотите продать такую недвижимость.

Если прям не отпускает «желание купить» — очень советую — узнайте процедуру вывода денег со счета оформляющего сделку органа (нотариус, real estate lawyer и т.д.).

Не отпускает «желание» — узнайте процедуру вывода денег из страны….Здесь бывает очень много сюрпризов…Например, в такой цивилизованной стране как Канада, в очаровательной провинции Квебек (без издевки говорю), если налоговый нерезидент (причем даже если он гражданин Канады) продает недвижимость, нотариус удерживает в ходе сделки приблизительно 40% от денег, вырученнных от продажи (да,вы не ослышались — от полной суммы). Далее вы должны получить Compliance Certificate (документ от налогового органа, в котором подтверждается, что у налоговой службы к вам претензий нет — по уму вы должны заплатить налог с продажи для получения этого документа — а это пр. 25-50% от прироста цены минус издержки) и предъявить его нотариусу — только в этом случае нотариус выпустит деньги (он их удерживает на эскроу-счете). Ну что, не обосрались еще, инвесторы?

Если не обосрались, то вот вам продолжение (кстати, если не обосретесь — я могу пока не обосретесь продолжать):

К этим самым очевидным трудностям прибавьте:

• кучу подводных камней в юридической сфере. Например, в Квебеке покупатель отвечает перед налоговыми органами за продавца квартиры — т.е. если вы лох — вы можете купить квартирку, неплохо наряженную долгами предыдущего креативного владельца. Что-то мне подсказывает, что Квебек — не единственная юрисдикция в мире,  где работает такой закон.
• владение недвижимостью — не столько право в многих юрисдикциях, сколько куча всяких дурацких обязанностей (причем поймите, с легальной точки зрения вы никто в этих странах)

Что, опять не обосрались? Ну вы очень смелые (maybe simply retarded).

А вы никогда не думали — а на хуя?

Может проще снимать на пару месяцев жилье, в том месте, где уж вам так приглянулось (ведь не дай Бог — еще и визу могут не дать и т.д.) — а может девушке своей (или даже жене или маме) что-нибудь купить такое, что она будет помнить всю жизнь или отложить детям на школу крутую или университет.

Время абсолютно неопровержимой ценности недвижимости ушло в историю — не стоит так сильно преклоняться статусу владельца недвижимости — если о чем-то и говорит такой статус, то скорее о недалекости владельца такого статуса.

Владение недвижимостью — очень спорный кайф в наше время. Уж тем более где-то, где вы не очень-то бываете и ничего по сути не понимаете. Алло?

Удачи нам. Ибо скрепы, Аминь.